FeeGespräch mit KSK GmbH: Schimmelpilzentstehung, -bekämpfung und -beseitigung
FeeGespräch mit Herrn Stefan Kominatzki, KSK GmbH Erkrath | Eine Information der ImmoFee KG, Immobilienverwaltung Wuppertal
Warum wir dieses Thema so ernst nehmen
Als Immobilienverwaltung mit über 25 Jahren Erfahrung in der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietobjekten in Wuppertal und der Region begegnet uns das Thema Schimmelpilze regelmäßig – und leider oft zu spät. Zu spät, weil Mieter das Problem zunächst ignorieren oder selbst versuchen zu lösen. Zu spät, weil Eigentümer erst dann handeln, wenn bereits rechtliche Auseinandersetzungen drohen. Und zu spät, weil eine einfache, frühzeitige Untersuchung am Ende einen Bruchteil dessen kostet, was ein jahrelanger Rechtsstreit oder eine großflächige Sanierung verschlingt.
Genau deshalb haben wir in unserer Video-Reihe FeeGespräche dieses Thema in den Mittelpunkt gestellt und einen der erfahrensten Schimmelpilzexperten der Region eingeladen: Herrn Stefan Kominatzki von der KSK GmbH aus Erkrath. Im ausführlichen Gespräch – über eineinhalb Stunden lang – beleuchten wir gemeinsam alle relevanten Aspekte: von der Entstehung über die professionelle Untersuchung und Laborauswertung bis hin zur fachgerechten Sanierung, der Kostenfrage und der Prävention.
Dieser Artikel fasst die wichtigsten Inhalte des Gesprächs für Sie als Wohnungseigentümer, Beirat oder Mieter zusammen – strukturiert, verständlich und mit dem Ziel, Ihnen eine echte Entscheidungsgrundlage zu liefern.
Was sind Schimmelpilze – und warum sind sie in Wohngebäuden so verbreitet?
Schimmelpilze sind mikroskopisch kleine Pilzorganismen, die sich über Sporen fortpflanzen. Diese Sporen sind in praktisch jeder Raumluft vorhanden – das ist normal und unvermeidlich. Das eigentliche Problem beginnt erst, wenn die Sporen ideale Wachstumsbedingungen vorfinden und sich zu sichtbarem Schimmel entwickeln.
Damit Schimmel wachsen kann, müssen drei Faktoren gleichzeitig erfüllt sein: Feuchtigkeit, ein organischer Nährboden und eine geeignete Temperatur. Fehlt auch nur einer dieser Faktoren, kann kein Schimmel entstehen. In der Praxis ist die Feuchtigkeit die entscheidende und gleichzeitig die einzige Variable, die Bewohner aktiv beeinflussen können – Nährboden und Temperatur sind in Wohnräumen so gut wie immer gegeben.
Feuchtigkeit entsteht in einer normalen Wohnung in erheblichen Mengen: In einem 4-Personen-Haushalt gehen täglich bis zu 10–12 Liter Wasserdampf in die Raumluft über – durch Atmen und Schwitzen (ca. 1,5 Liter), Kochen (ca. 1 Liter), Duschen und Baden (ca. 1,5 Liter), Wäschetrocknen in der Wohnung (ca. 2 Liter) und Zimmerpflanzen (ca. 0,7 Liter). Wird diese Feuchtigkeit nicht regelmäßig durch Lüften nach außen transportiert, steigt die relative Luftfeuchtigkeit an – und sobald sie über 60–70 % liegt, beginnt die Schimmelgefahr zu wachsen. Ab einer Wandfeuchte von etwa 80 % können Sporen auskeimen und Materialien dauerhaft besiedeln.
Als Nährboden genügen praktisch alle gängigen Baumaterialien: Tapeten, Kleister, Gipskarton, Holz, Spanplatten, Anstriche, selbst Silikonfugen. Schimmel wächst in einem außerordentlich breiten pH-Bereich (2 bis 11) und ist damit an nahezu jede Umgebung anpassungsfähig.
Die Temperatur ist in bewohnten Wohnräumen immer im kritischen Bereich: Schimmel wächst zwischen 0 und 45 °C, das Optimum liegt bei 15–30 °C – also genau im normalen Wohnraumbereich. Bad und Schlafzimmer, wo Temperaturen um die 18–24 °C herrschen, sind besonders kritische Räume.
Schimmelpilzarten und ihre gesundheitlichen Auswirkungen
Nicht jeder Schimmelfleck ist gleich – die Art des Pilzes bestimmt das gesundheitliche Risiko erheblich. Zu den häufigsten in Wohngebäuden nachgewiesenen Arten zählen:
Aspergillus/Penicillium sind normale Umweltkeime, die jedoch zur massiven Sporulation neigen und sich daher sehr schnell ausbreiten können. Einige Aspergillusarten (darunter A. fumigatus, A. niger und A. versicolor) gelten als Erreger von Human- und Tierkrankheiten. Als luftgetragene Pilze können sie durch die Atemwege in den Körper gelangen und sind bekannte Auslöser für Asthma. Zudem bilden einige Arten Mykotoxine – Schimmelpilzgifte wie Aflatoxin oder Ochratoxin A – die krebserregend wirken können.
Chaetomium gehört zu den sogenannten Schwärzepilzen und ist ein klassischer Feuchteindikatorpilz: Er tritt fast ausschließlich nach Wasserschäden oder bei dauerhafter Durchfeuchtung von Bauteilen auf. Er wächst auf Zellulose, also auf Tapeten, Büchern, Holz und Papier. Einige Chaetomium-Arten bilden die Mykotoxine Chaetoglobosin und Chaetomin – letzteres wird in der wissenschaftlichen Literatur als nierenschädigend (nephrotoxisch) beschrieben.
Cladosporium ist ebenfalls ein Schwärzepilz, der in der Außenumgebung weit verbreitet ist und in großen Mengen Fließschnupfen, Hustenreiz, Nesselfieber oder Asthma bronchiale auslösen kann. Er neigt zur massiven Sporulation und kann sich schnell im gesamten Wohnbereich verteilen.
Aktinobakterien sind streng genommen keine Pilze, sondern grampositive Bakterien, die häufig bei Feuchtigkeitsschäden gemeinsam mit Schimmelpilzen auftreten. Ihr Nachweis ist ein wichtiger Indikator für Feuchteprobleme in der Bausubstanz.
Besonders gefährdet durch Schimmelpilze sind Kinder (deren Immunsystem sich noch entwickelt), Senioren, Schwangere, Asthmatiker und Menschen mit geschwächtem Immunsystem. Aber auch gesunde Erwachsene können bei dauerhafter Exposition gesundheitliche Beschwerden entwickeln – Schimmel ist in keiner Konstellation ein Problem, das man ignorieren sollte.
Ursachen der Schimmelpilzentstehung – Bausubstanz oder Nutzerverhalten?
Die Frage nach der Ursache ist nicht nur sachlich, sondern auch rechtlich von größter Bedeutung – denn sie entscheidet über die Kostentragung. In der Praxis lassen sich zwei große Ursachenbereiche unterscheiden, die häufig auch kombiniert auftreten:
Bauliche Mängel als Schimmelursache umfassen vor allem Kältebrücken, also Stellen in der Gebäudehülle, an denen die Wärmedämmung unterbrochen ist und die Oberflächentemperatur der Innenwand so weit absinkt, dass Luftfeuchtigkeit kondensiert. Typische Kältebrücken finden sich an Fensterlaibungen, Außenwandecken, Rollladenkästen und an Übergängen zwischen verschiedenen Baumaterialien. Auch undichte Dächer, defekte Abdichtungen im Kellerbereich, fehlender oder unzureichender Mindestwärmeschutz (nach DIN 4108) sowie fehlgeleitete Dampfdiffusion können zu Schimmelbildung führen, ohne dass das Nutzerverhalten eine Rolle spielt. In solchen Fällen liegt die Verantwortung klar beim Eigentümer.
Falsches Nutzerverhalten ist die zweite große Ursachengruppe. Dauerkippen statt Stoßlüften ist einer der häufigsten Fehler: Das dauerhaft gekippte Fenster kühlt die umliegenden Wände und den Fensterrahmen aus, ohne einen vollständigen Luftaustausch zu ermöglichen – Feuchtigkeit kondensiert genau dort. Weitere typische Fehler sind das Trocknen von Wäsche in der Wohnung, Möbel direkt an Außenwänden ohne Abstand, zu niedrige Raumtemperaturen im Schlafzimmer oder zu seltenes Lüften in Bad und Küche. In diesen Fällen kann die Verantwortung beim Mieter liegen.
Die Realität ist oft komplexer: Schwache Bausubstanz und ungünstiges Nutzerverhalten verstärken sich gegenseitig. Eine Wohnung mit leichten Kältebrücken, die bei normaler Lüftung kein Problem darstellen würde, kann bei häufigem Wäschetrocknen und seltenen Lüften erhebliche Schimmelprobleme entwickeln. Umgekehrt kann baulich perfekt sanierter Wohnraum bei extremem Fehlverhalten trotzdem Schimmel entwickeln. Genau aus diesem Grund ist eine neutrale, sachverständige Untersuchung so wertvoll: Sie liefert belastbare Fakten statt Vermutungen.
Schimmelpilzerkennung – was Laien wissen müssen
Ein häufiger Fehler ist die Verwechslung von Schimmel mit anderen Ablagerungen. Russ, Fettflecken oder einfache Feuchtigkeitsflecken sehen manchmal ähnlich aus. Als grobes Erkennungsmerkmal gilt: Echter Schimmelbefall hat eine charakteristische, oft flauschige oder pelzige Textur und ist häufig grün, schwarz, grau oder bräunlich gefärbt. Der typische modrige Geruch ist ein starkes Indiz – aber kein verlässliches Alleinmerkmal. Es gibt Schimmelarten, die völlig geruchlos wachsen und dennoch erhebliche Sporenmengen in die Raumluft abgeben.
Moderne Hilfsmittel wie Handy-Apps oder KI-gestützte Bildanalyse können eine erste Orientierung bieten, ersetzen aber keine professionelle Untersuchung. Eine Besonderheit, die im Gespräch mit Herrn Kominatzki thematisiert wird, sind Schimmelspürhunde – speziell ausgebildete Tiere, die Schimmel auch hinter Wänden und in schwer zugänglichen Hohlräumen erschnüffeln können. Sie kommen bei unklaren Befunden oder verstecktem Befall zum Einsatz.
Ein weiteres Phänomen, das in der Praxis häufig mit Schimmel verwechselt oder in Zusammenhang gebracht wird, ist Fogging: Dabei handelt es sich um einen schwarzen, fettigen Film, der sich auf Wänden, Decken und Möbeln absetzt – verursacht durch Feinstaub und organische Partikel aus der Raumluft, nicht durch Schimmel. Fogging und Schimmel können jedoch gleichzeitig auftreten und sollten getrennt bewertet werden.
Professionelle Schimmelpilzuntersuchung durch die KSK GmbH
Sobald Schimmelbefall vermutet oder festgestellt wird, empfehlen wir als ImmoFee KG konsequent den Gang zum Fachmann – und zwar bevor Sanierungsmaßnahmen eingeleitet werden. Wer vorher überstreicht oder eigenständig reinigt, vernichtet möglicherweise wichtige Beweismittel und verhindert eine korrekte Ursachenanalyse.
Die KSK GmbH führt professionelle Schimmelpilzuntersuchungen nach anerkannten Standards durch. Das methodische Vorgehen umfasst je nach Befund und Fragestellung mehrere Untersuchungsverfahren:
Folienkontaktproben werden direkt von der befallenen Oberfläche entnommen. Die Proben werden anschließend mit Baumwollblaulösung gefärbt und lichtmikroskopisch ausgewertet. Sie liefern präzise Informationen darüber, welche Pilzarten vorhanden sind und in welcher Konzentration.
Luftkeimsammlungen erfassen die Sporenbelastung der Raumluft und erlauben eine Aussage darüber, ob und in welchem Ausmaß Schimmelsporen eingeatmet werden.
Feuchtigkeitsmessungen zeigen, ob und wo im Bauteil erhöhte Feuchtigkeitswerte vorliegen, die das Schimmelwachstum begünstigen oder verursachen.
Thermografieaufnahmen machen Kältebrücken und Wärmebrücken sichtbar – und helfen damit, die bauliche Ursache der Schimmelentstehung zu identifizieren.
Die entnommenen Proben werden an das akkreditierte Labor BiolytiQs GmbH in Erkrath übergeben, das die Auswertung nach den Standards des Arbeitskreises „Qualitätssicherung – Schimmelpilze in Innenräumen" des Landesgesundheitsamtes Baden-Württemberg (LGA) und in Anlehnung an den UBA-Leitfaden durchführt.
Das Ergebnis ist ein vollständiger, gerichtsfester Laborbericht, der die nachgewiesenen Pilzarten, ihre Konzentrationen und eine Bewertung nach dem UBA-Leitfaden enthält. Dieser Bericht wird als Beweismittel in Mietrechtsstreitigkeiten anerkannt – ein entscheidender Vorteil gegenüber bloßen Sichtbefunden oder Eigendiagnosen.
Der Laborbericht – was er aussagt und warum fachliche Interpretation entscheidend ist
Laborberichte liefern präzise mikroskopische Daten – aber ohne Fachkenntnis lassen sich diese Daten kaum sinnvoll einordnen. Die bloße Nennung von Pilzarten wie Aspergillus, Chaetomium oder Cladosporium sagt noch nichts darüber aus, ob ein Handlungsbedarf besteht, wie dringend eine Sanierung ist oder wer dafür verantwortlich ist.
Herr Kominatzki erklärt den Auftraggebern die Ergebnisse in verständlicher Sprache – sowohl der Hausverwaltung als auch, wenn gewünscht, direkt den betroffenen Bewohnern. Gerade in WEGs, wo Transparenz gegenüber Eigentümern und Beiräten wichtig ist, ist diese Kommunikationsleistung ein wesentlicher Bestandteil des Auftrags.
In einem realen Untersuchungsfall, den wir im Video vorstellen, wurden in einem Keller eines Wohngebäudes in Erkrath vier Folienkontaktproben entnommen. In drei von vier Entnahmeorten wurde nach UBA-Leitfaden ein eindeutiger Befallfestgestellt – mit Nachweisen von Chaetomium, Aspergillus/Penicillium und Cladosporium sowie Aktinobakterien als Feuchteindikator. Nur in einem Entnahmeort lag lediglich eine Hintergrundbelastung vor. Ein solcher Befund erfordert professionelle Sanierung – kein Hausmittel der Welt kann hier zuverlässig helfen.
Fachgerechte Schimmelsanierung – warum Überstreichen keine Lösung ist
Einer der häufigsten und folgenreichsten Fehler im Umgang mit Schimmelbefall ist das Überstreichen mit normaler Farbe oder die Behandlung mit Hausmitteln wie Essig oder Spiritus. Diese Maßnahmen bekämpfen lediglich das sichtbare Erscheinungsbild – nicht die Ursache. Der Pilz wächst darunter weiter, oft aggressiver als zuvor, weil die Feuchtigkeitsquelle unverändert besteht.
Eine fachgerechte Schimmelsanierung umfasst mehrere klar definierte Schritte: zunächst die vollständige Identifikation und Beseitigung der Feuchtigkeitsursache, dann die sichere und vollständige Entfernung des befallenen Materials unter angemessenen Arbeitsschutzmaßnahmen (Schutzausrüstung, Absperrung des Bereichs, Unterdruckhaltung bei größerem Befall), anschließend die Behandlung der betroffenen Flächen und abschließend eine Erfolgskontrolle durch erneute Probenahme.
Ab einer befallenen Fläche von etwa 0,5 m² gilt eine Sanierung grundsätzlich als notwendig. Bei größeren Befallsflächen oder bestimmten Schimmelarten sind erhöhte Schutzmaßnahmen gesetzlich vorgeschrieben. Schimmel sollte niemals ohne Schutzausrüstung großflächig entfernt werden – die Sporenwolke, die dabei entsteht, kann zu einer massiven Belastung der Raumluft führen und gesundheitlich gefährlich sein.
Die KSK GmbH begleitet Sanierungsmaßnahmen als neutraler Gutachter – sie führt die Sanierung selbst nicht durch, überwacht aber den Prozess und stellt durch eine abschließende Erfolgskontrolle sicher, dass der Schimmel vollständig und nachhaltig beseitigt wurde. Diese Trennung zwischen Gutachter und ausführendem Betrieb ist wichtig für die Unabhängigkeit des Sachverständigen und damit für die Rechtssicherheit aller Beteiligten.
Kostenfrage – wer zahlt, wenn Schimmel in der WEG auftritt?
Die Frage, wer die Kosten für Untersuchung und Sanierung trägt, ist in der Praxis einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Eigentümern – und innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften auch zwischen einzelnen Eigentümern und der Gemeinschaft.
Grundsätzlich gilt: Die Kostenverantwortung folgt der Ursachenverantwortung.
Liegt die Ursache des Schimmelschadens in einem baulichen Mangel des Gemeinschaftseigentums – also etwa in einer unzureichend gedämmten Außenwand, einer defekten Dachabdichtung oder einer Kältebrücke, die nicht dem Mindestwärmeschutz nach DIN 4108 entspricht – dann trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten für Untersuchung und Sanierung. Die Hausverwaltung ist verpflichtet, in solchen Fällen unverzüglich zu handeln.
Ist hingegen nachweisbar, dass das Schimmelwachstum ausschließlich auf fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist, kann der Eigentümer die Kosten auf den Mieter umlegen. Voraussetzung dafür ist allerdings ein belastbarer, gerichtsfester Sachverständigenbericht – und genau hier liegt der Wert eines professionellen KSK-Gutachtens.
In vielen Fällen liegt die Wahrheit in der Mitte, und es bedarf einer sorgfältigen Abwägung. Als ImmoFee KG empfehlen wir deshalb: Lassen Sie im Zweifelsfall frühzeitig untersuchen – vor jeder Sanierung, vor jedem Schreiben an den Mieter und vor jedem rechtlichen Schritt. Das schützt alle Beteiligten.
Prävention – was Mieter und Eigentümer konkret tun können
Die effektivste und günstigste Maßnahme gegen Schimmelbildung ist richtiges Lüften. Als ImmoFee KG stellen wir unseren Mietern eine ausführliche Broschüre „Richtig lüften – Schimmel vermeiden" zur Verfügung, die alle Empfehlungen anschaulich zusammenfasst.
Die wichtigsten Regeln im Überblick:
Stoß- oder Querlüften statt Dauerkippen. Beim Stoßlüften wird das Fenster vollständig geöffnet und nach 5–10 Minuten wieder geschlossen. Beim Querlüften werden Fenster in gegenüberliegenden Räumen gleichzeitig geöffnet – das ist die effektivste Methode, weil sich die Luft im gesamten Wohnbereich in nur 3 Minuten vollständig austauscht. Das dauerhaft gekippte Fenster hingegen kühlt die Außenwand aus, ohne einen echten Luftaustausch zu bewirken – und ist damit eine der Hauptursachen für Schimmel.
Lüftungsfrequenz nach Jahreszeit anpassen. Im Winter (unter 5 °C) reichen 4–6 Minuten Stoßlüften, dafür 3–5 Mal täglich. Im Sommer sollten es morgens und abends je 20–30 Minuten sein.
Relative Luftfeuchtigkeit zwischen 40 und 60 % halten. Ein einfaches Hygrometer für ca. 10 Euro zeigt den aktuellen Wert an. Überschreitet der Wert 60 %, sollte sofort gelüftet werden. Über 70 % ist die Schimmelgefahr akut.
Möbel mindestens 5 cm von Außenwänden abrücken, damit Luft hinter den Möbeln zirkulieren kann. Die häufigsten Schimmelflecken entstehen genau dort, wo Schränke direkt an der Außenwand stehen.
Wäsche möglichst nicht in der Wohnung trocknen. Pro Trocknungsvorgang gelangen 2–4 Liter Wasser zusätzlich in die Raumluft. Wer keine andere Möglichkeit hat, sollte den Raum beim Trocknen gut belüften und die Tür geschlossen halten.
Raumtemperaturen nicht zu stark absenken, besonders nicht im Schlafzimmer. Kalte Wände ziehen Luftfeuchtigkeit an. Die Mindesttemperatur im Schlafzimmer sollte nicht unter 16–18 °C sinken.
Als Eigentümer sollten Sie zudem darauf achten, dass die Bausubstanz Ihrer Objekte dem Mindestwärmeschutz entspricht und Kältebrücken fachgerecht saniert werden. Im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen und energetischen Sanierungen lassen sich viele dieser baulichen Schwachstellen dauerhaft beheben.
Schimmel und Klimawandel – ein wachsendes Problem
Ein Thema, das im Gespräch mit Herrn Kominatzki abschließend diskutiert wird und zunehmend relevant ist: Wie verändert sich das Schimmelproblem durch dichtere Gebäude, moderne Wärmedämmung und den Klimawandel?
Die Antwort ist vielschichtig. Einerseits reduziert gute Wärmedämmung Kältebrücken und damit ein wichtiges bauliches Schimmelrisiko. Andererseits machen moderne, luftdichte Fenster und gut gedämmte Gebäudehüllen natürliche Luftaustauschprozesse unmöglich – wer in einem hochgedämmten Gebäude nicht aktiv und konsequent lüftet, riskiert eine massive Feuchtigkeitsansammlung in der Raumluft. Der Klimawandel bringt zudem häufigere Starkregenereignisse und höhere Außentemperaturen mit sich, die neue Feuchtelasten erzeugen. Schimmel wird in Bestandsgebäuden mittelfristig eher ein größeres Problem werden, nicht ein kleineres.
Unser Partner: KSK GmbH, Erkrath
Die KSK GmbH unter der Leitung von Herrn Stefan Kominatzki ist seit Jahren einer der zuverlässigsten Fachbetriebe in unserem Netzwerk für alle Fragen rund um Schimmelpilze in Wohn- und Gewerbeimmobilien. Das Unternehmen ist in Erkrath ansässig, arbeitet mit einem akkreditierten Labor zusammen und erstellt Gutachten, die vor Gericht standhalten.
Was uns an der Zusammenarbeit besonders schätzen: Herr Kominatzki kommuniziert klar, erklärt Befunde verständlich und bleibt als Gutachter neutral – er hat kein Interesse daran, Sanierungsmaßnahmen zu empfehlen, die nicht notwendig sind. Genau diese Unabhängigkeit ist es, die einen guten Sachverständigen ausmacht.
Das vollständige FeeGespräch mit Herrn Kominatzki – über eineinhalb Stunden mit allen Themen, echten Laborberichten, Vorher-Nachher-Bildern und konkreten Praxistipps – finden Sie auf unserem YouTube-Kanal @immofeekg.
Schimmel in Ihrer WEG oder Mietwohnung? So gehen wir vor.
Als ImmoFee KG haben wir für den Umgang mit Schimmelmeldungen einen strukturierten Prozess entwickelt: Meldung über unsere Verwaltungsplattform ETG24 mit Foto, Ort und Beschreibung – Einschätzung durch uns – bei Bedarf Beauftragung der KSK GmbH zur Untersuchung – Dokumentation des Befunds – Koordination der Sanierung – abschließende Erfolgskontrolle. Alle Schritte werden für Eigentümer und Beiräte transparent über ETG24 dokumentiert.
Wenn Sie Schimmel in Ihrer Wohnung oder Ihrem Objekt vermuten: Melden Sie sich umgehend bei uns. Nicht abwarten, nicht selbst großflächig entfernen – sondern dokumentieren (Foto) und melden.
